Crowdinvesting mit Anleihen und Bricks

Immobilien standen und stehen nach wie vor als Kapitalanlage bei Anlegern hoch im Kurs. Wohnen müssen Menschen immer, Mieteinkünfte stellen eine solide, inflationsgeschützte Einnahmequelle dar. Der Haken an einem Investment in Immobilien ist, dass die Einstiegspreise recht hoch sind, und viele Anleger Angst vor den langen Darlehenslaufzeiten haben. Mit den neuesten Ausprägungen des Crowdinvestments in Immobilien entstanden neue Ansätze. Im Folgenden stellen wir zwei davon vor: Die Investition mittels tokenbasierter Anleihe in Bestandsimmobilien via Exporo und der Erwerb von „Bricks“ einer Immobilie via Brickbuy.

Andere Formen des Crowdinvestings in Immobilien behandeln wir an dieser Stelle nicht. Stattdessen wollen wir auf unseren Vergleich inklusive Ratgeber verweisen. Dort gehen wir etwa auf die Investition mittels Nachrangdarlehen ein, erläutern den Unterschied zwischen Crowdfunding und Crowdinvesting und geben allgemeine Tipps zu Anlage. Außerdem erfahren Sie, in welche Projekte Sie derzeit investieren können und wie viel Rendite Sie erwarten dürfen.

Crowdinvesting in Immobilien - Vergleich und Ratgeber »

Die wichtigsten Fakten

  • Crowdinvesting ermöglicht Immobilienerwerb auf Anleihebasis schon ab einem Euro.
  • Modelle mit laufender Ausschüttung stehen Modelle mit einmaliger Gewinnbeteiligung zum Laufzeitende gegenüber.
  • Größere Sicherheit für Anleger als bei anderen Crowdinvestingmodellen.
  • Möglichkeit der zins- und tilgungsfreien Liquiditätsbeschaffung für Haus- und Wohnungseigentümer.

Kleine Einheiten für kleines Geld

Wer keine Finanzierung wünscht, aber auch nicht über genügend liquide Mittel für eine Barzahlung einer Immobilie verfügt, sollte sich mit Crowdinvesting beschäftigen. In unserem Beitrag zum Crowdinvesting haben wir bereits das grundsätzliche Vorgehen erläutert. In diesem Ratgeber wollen wir auf die beiden Anbieter Exporo und Brickbuy näher eingehen. Beide Unternehmen investieren in Bestandsimmobilien. Brickbuy schlägt dabei einen völlig neuen Weg ein.

Vorteile und Risiken von Crowdinvesting in Immobilien
Vorteile Risiken
Geringe Mindestanlage Totalverlust des eingesetzten Kapitals möglich
Hohe Renditen möglich Anleihen/Anteile nicht handelbar, wenn kein Käufer Interesse hat
Von Mieteinnahmen oder Wertsteigerung profitieren
Anleihen/Anteile können (i.d.R.) verkauft werden
Stand: 12.2020

Wie funktioniert Exporo?

Exporo investiert europaweit in Wohn-, Gewerbe- und Mischimmobilien. Dabei werden 50 Prozent des Kaufpreises durch Bankdarlehen finanziert, 50 Prozent durch die Gelder der privaten Anleger. Laut Prospektierung liegen die Renditen durchgängig über fünf Prozent pro Jahr. Sowohl Zinsen und Tilgung als auch die Ausschüttung an die Anleger finanzieren sich durch die Mieteinnahmen. Der Vorteil gegenüber klassischen Anlageformen besteht darin, dass die Ausschüttungen alle drei Monate erfolgen. Im Folgenden betrachten wir ausschließlich die Investition mittels tokenbasierter Anleihen („ExporoBestand“).

Der „Immobilienerwerb“ bei Exporo

Wer sich im Rahmen von „ExporoBestand“ an einer Immobilie beteiligen möchte, erwirbt kein Teileigentum an der Immobilie mit Grundbucheintrag. Das wäre deutlich zu aufwendig. Der Investor erhält eine Anleihe im Gegenwert zu seinem Investment. Die Mindestbeteiligungsgröße beträgt gerade einmal ein Euro. Die Anleihen haben in der Regel eine Laufzeit von zehn Jahren. Die Anleihen werden in digitaler Form als Token erstellt und in einem elektronischen Schließfach bei der Baader Bank verwaltet.

So funktioniert die tokenbasierte Anleihe von Exporo

Die Anleihen sind, auch anteilig, auf der Exporo-Plattform handelbar. Wer sich vorzeitig ganz oder teilweise davon trennen möchte, kann die entsprechenden Anteile dort zum Verkauf anbieten. Auf der anderen Seite kann er dort auch weitere Anleihen erwerben.

Gegenüber einem offenen Immobilienfonds bietet der Exporo-Handelsplatz den Vorteil der absoluten Flexibilität. Diese ist bei herkömmlichen Fonds extrem eingeschränkt. Das Risiko beim Anleiheverkauf liegt jedoch darin, dass sich kein Interessent findet. Exporo selbst sagt, dass seit Auflegung Anteile für 1,4 Millionen Euro dort den Besitzer wechselten.

Am Ende der Laufzeit bieten sich für Exporo zwei Optionen:

  • Die Immobilie wird verkauft, die Anleger erhalten ihre Einzahlung zuzüglich des Gewinns aus 80 Prozent der Wertsteigerung des Objektes ausbezahlt.
  • Das Investment hat eine so ausgezeichnete Rendite, dass Exporo eine Folgeanleihe auf das Objekt ausgibt.

Brickbuy – Liquidität für Immobilienbesitzer

Die Brickbuy GmbH hat ihren Sitz in Köln, als Vermittler agiert die im hessischen Florstadt ansässige Efecta GmbH. Die Idee von Brickbuy muss man aus zwei Blickwinkeln sehen. Zum einen greift der des Investors, der sich mit kleineren Beträgen an Immobilien beteiligen möchte. Zum anderen ist da der Hausbesitzer, der Liquidität benötigt, aber keinen Kredit aufnehmen möchte. Viele Eigenheimbesitzer freuen sich über ihr Zuhause, haben aber das Problem, dass das gesamte Kapital im Objekt steckt. Eine erneute Kreditaufnahme würde den Plan vom schuldenfreien Wohnen im Alter zunichtemachen. An dieser Stelle hakt Brickbuy ein. Brickbuy leitet sich vom englischen Wort „brick“, Backstein, ab. Ein „brick“ bei Brickbuy bedeutet 1/10 Quadratmeter – die Mindesterwerbsgröße.

Der Kaufpreis für einen Brick liegt 18 Prozent unter dem Verkehrswert. Den Wert der Immobilie ermittelt Brickbuy in Kooperation mit Immobilienscout24. Brickbuy erwirbt maximal 49 Prozent einer Immobilie. Der Vorteil für den Verkäufer liegt darin, dass er keinerlei Rechte an seinem Eigentum abgibt. Er ist allerdings auf der anderen Seite dazu verpflichtet, den Erhalt der Immobilie sicherzustellen.

Das Vorgehen für den Eigentümer ist relativ einfach. Er bietet seine Immobilie, gleich, ob Haus oder Eigentumswohnung, auf der Brickbuy-Plattform an. Es erfolgt eine Bewertung auf deren Grundlage Anleger dann investieren können. Die Absicherung des Anteilserwerbs durch Brickbuy erfolgt durch eine Grundschuld zugunsten der Plattform.

Wie profitieren Anleger?

Im Gegensatz zu Exporo erhalten Investoren keine laufende Ausschüttung. Die Anlage zielt rein auf die Wertsteigerung der Immobilie zum Ende der Vertragslaufzeit ab. Die Verträge werden mit einer Dauer von 20 Jahren geschlossen. Anleger können ihre Anteile aber jederzeit auf der Brickbuy-Plattform verkaufen oder weitere Anteile erwerben. Die Anteile werden in digitaler Form ausgegeben.

Am Ende der Laufzeit kann der Hausbesitzer entweder die Anteile zum dann gültigen Marktwert zurückkaufen, oder seine Immobilie verkaufen. Angenommen, der Quadratmeterpreis zum Zeitpunkt des Teilverkaufs an Brickbuy liegt bei 4.000 Euro pro Quadratmeter. Der Investor bezahlt 3.280 Euro (minus 19 Prozent). Zum Zeitpunkt des Ablaufs der Anleihe beträgt der Quadratmeterpreis 7.000 Euro. Der Anleger erhält nun 7.000 Euro abzüglich der Kosten für die Anteilsvermittlung ausbezahlt.

Welche Risiken bergen diese beiden Varianten des Crowdinvesting?

Die Anbieter sind dazu verpflichtet, ihre Interessenten auf folgenden Sachverhalt hinzuweisen:

„Der Erwerb von Vermögensanlagen über Crowdinvesting ist mit Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. …“

Angenommen, es kommt bei einem Modell wie von Exporo gehandhabt, zu einem Ausfall. Die Immobilie geht in die Zwangsversteigerung, die Anleger erhalten ihren Anteil entsprechend der Quote des Erlöses. Ein vollständiger Verlust ist unwahrscheinlich. Dennoch wird auch der Totalverlust als sog. „Stressszenario“ in den Basisinformationen bei Exporo aufgeführt.

Im Fall von Brickbuy ist der Sachverhalt etwas anders gelagert. Würde Brickbuy in die Insolvenz gehen, hätten die Anleger immer noch die Anteile an der Immobilie. Es müsste lediglich ein neuer Verwalter für die Anleihen gefunden werden. Der Eigentümer des Objektes kann sich seinen Verpflichtungen nicht entziehen, da auf Brickbuy eine Grundschuld eingetragen wurde. Sollte die Immobilie allerdings in die Zwangsversteigerung gehen, würden die Investoren ebenfalls mit ihrem anteiligen Versteigerungserlös abgefunden.

Ein anderes Risiko liegt in der beworbenen Handelbarkeit der Anleihen. Ein Verkauf setzt auch immer voraus, dass sich ein Käufer findet. Eine solche Beteiligung sollte in erster Linie unter dem Aspekt des bis zum Laufzeitende dauernden Engagements stattfinden.

Grundsätzlich gilt, dass die hier vorgestellten Optionen unter dem Aspekt der Sicherheit einem Investment in ein Start-up deutlich überlegen sind.

Wer an laufenden Ausschüttungen bei kürzerer Laufzeit interessiert ist, fährt mit Exporo besser. Investoren, die sehr langfristige Gewinnzuwächse erwarten, finden bei Brickbuy die bessere Lösung.

Autor: Uwe Rabolt

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